4 барнхауса
до 6 гостей · дополнительные места по запросу
- Панорамное остекление, терраса, мангальная зона
- Банный чан на участке каждого дома
- Полностью оборудованная кухня и санузел
Алтайский край · Айский тракт, 5Е · продажа от собственника
База отдыха «Айка»:
3 400 гостей за год работы,
83% загрузки в июле
Круглогодичный комплекс 2025 года постройки в 20 минутах от Горно-Алтайска. 12 единиц размещения, 1,5 га в аренде на 49 лет. Свободной земли внутри контура хватает на вторую очередь такого же размера.
Цена
₽200 млн
ООО, земля, постройки и команда входят в цену
- Год постройки
- 2025
- Единиц размещения
- 12
- Гостей единовременно
- 50+
- Территория в аренде
- 1,5 га
- Загрузка, июль 2026
- 83 %
Что входит в объект
За ₽200 млн переходит всё, что сегодня приносит деньги: 12 единиц размещения, две бани и чаны у каждого дома, сезонные каркасные бассейны, мангальные зоны и детская площадка. Вместе с ними — ООО, на которое идут брони, и пять человек, которые эти брони обслуживают.
2 хауса
4–5 гостей · второй свет и антресоль
- Двухуровневая планировка с высоким остеклением
- Банный чан, терраса, зона барбекю
- Отдельная спальня и гостиная
6 номеров гостиницы
18–22 м² · 2 гостя в номере
- 3 номера с двуспальной кроватью, 3 с двумя односпальными
- Своя зона отдыха: банные чаны, общая беседка, мангальная
- Формат для пар и коротких заездов
Действующая инфраструктура
- Ресепшн и комната приёма гостей
- 2 отдельно стоящие бани
- Банный чан у каждого дома
- Сезонные каркасные бассейны: летом выставляем, на зиму убираем
- Беседки и мангальные зоны
- Детская площадка
- Склад, бытовки персонала, хозяйственная зона
- Парковки и въездная группа
В процессе создания
- Новая баня
- Подключение газа и собственная котельная
- Строящийся дом
Коммуникации
- Электроснабжение
- Резервный генератор
- Газ (часть объектов)
- Водоснабжение
- Канализация
- Интернет и Wi-Fi
Комплекс в кадрах
Профессиональная съёмка 2025 года: дома снаружи и внутри, номера, дорожки и зоны отдыха. По кадрам видно состояние отделки, мебели и благоустройства на сегодня. Нажмите на снимок, чтобы открыть его целиком.
Локация
Айский тракт, 5Е, посёлок Катунь. Рядом уже работают базы, гостиницы, рестораны и прокаты: турист едет в этот район за озером Ая, Катунью и Манжероком, а не за конкретной базой. Вопрос только в том, где он переночует.
- До реки Катунь
- 10–15 мин пешком
- До Манжерока
- 16 км
- До аэропорта Горно-Алтайска
- 19 км
- До Бирюзовой Катуни
- 23 км
Что рядом
- Озеро Ая, гора Чёртов палец, природный парк «Ая»
- Напротив базы работает круглогодичный прокат квадроциклов, доступны конные прогулки
- В двух минутах ходьбы с мая по сентябрь работает сувенирная ярмарка
- Кафе и рестораны в пешей доступности
Земельный контур
В сделку входят два арендованных участка общей площадью 1,5 га. Освоенная часть и резерв под развитие лежат внутри одного контура, поэтому вторую очередь можно строить на той же земле.
- Участков в составе сделки
- 2
- Общая площадь
- 1,5 га
- Освоено сегодня
- ≈0,8 га
- Арендная плата за все участки
- ≈100 тыс ₽/год
ПравоДолгосрочная аренда с 2017 года, срок 49 лет
НазначениеРекреационное
ДокументыПроект освоения лесов
Резерв под развитиеОколо 0,7 га свободной площади внутри того же контура
Схема земельного контура, выписки по участкам и состав сделки предоставляются заинтересованному покупателю по запросу.
Что показал первый год
База приняла первых гостей 25 июня 2025 года. С тех пор 743 брони и 3 400 гостей, пик пришёлся на июль 2026 года с загрузкой 83%. Год работы — короткая история, годовую динамику по ней не построить. Всё, что в этом блоке, взято из фактических бронирований.
- Начало работы
- 25.06.2025
- Бронирований с открытия
- 743+
- Гостей с открытия
- 3 400+
- Загрузка в июле 2026
- 83 %
Цифры приведены по состоянию на август 2026 года. С тех пор бронирований стало больше, актуальную выгрузку предоставим по запросу.
Повторные гости
Часть клиентов возвращается по три-четыре раза, заметная доля бронирований приходит по рекомендациям.
Каналы продаж
Собственный сайт даёт основной объём прямых бронирований, агрегаторы около 30%, соцсети приводят трафик на сайт.
Стоимость привлечения
Рекламный бюджет около ₽200 тыс. в месяц, стоимость лида ₽1 000–1 500.
Как база оценена гостями
Операционная модель
Управление и маркетинг сейчас на собственниках, остальное закрывают пять человек в штате. Ниже месячные расходы по статьям, вплоть до тревожной кнопки за 3 400 рублей. Это весь список.
Команда
- 2 администратора
- 2 постоянные горничные, дополнительные по мере загрузки
- 1 хозяйственный рабочий
- Управление и маркетинг на собственниках
Ежемесячные расходы
Фонд оплаты труда₽320–350 тыс.
Маркетинг≈₽200 тыс.
Прачечная, расходники, хозтовары≈₽100 тыс.
Электроэнергия≈₽50 тыс.
Вывоз мусора≈₽12 тыс.
Интернет₽3,3 тыс.
Тревожная кнопка≈₽3,4 тыс.
Итого≈₽690–720 тыс.
Электроэнергия снижается после перехода на газ.
Сценарная экономика
Расчёт годовой выручки для текущей конфигурации из 12 единиц размещения. Это модель при заданной загрузке, а не отчёт о фактической прибыли за год.
Допущения расчёта
Конфигурация6 номеров и 6 отдельных домов
Средняя цена ночиномер ≈₽6 300, дом ≈₽15 000 — среднегодовая
Каналы продаж75% прямые, 25% агрегаторы
Комиссия и налогкомиссия агрегаторов 15%, УСН 6%
Не учтенодополнительные услуги, CAPEX, амортизация
Тариф сезонный: летом дом стоит ₽18 000–19 000, в низкий сезон со скидками опускается до ₽10 000–13 000. В расчёте взята среднегодовая цена, а не летний пик.
| Показатель за год | Загрузка 50% | Загрузка 90% |
|---|---|---|
| Продано ночей | ≈2 190 | ≈3 942 |
| Выручка номеров | ≈₽6,9 млн | ≈₽12,4 млн |
| Выручка домов | ≈₽16,4 млн | ≈₽29,6 млн |
| Итого выручка | ≈₽23,3 млн | ≈₽42,0 млн |
| Комиссия агрегаторов | ≈₽0,9 млн | ≈₽1,6 млн |
| УСН 6% | ≈₽1,4 млн | ≈₽2,5 млн |
| Операционные расходы | ≈₽8,5 млн | ≈₽10,6 млн |
| Операционный результат | ≈₽12,5 млн | ≈₽27,3 млн |
Сценарий 90% показывает верхнюю границу: столько комплекс даст, если продавать почти все ночи во все сезоны. Подтверждённый факт на сегодня — 83% в июле 2026 года.
Резерв дохода помимо проживания
Баня₽2 тыс./час
Банный чан₽5–8 тыс.
Новая баня (в процессе)≈₽5 тыс./час
Каркасный бассейн, летний сезон₽3 тыс.
Экскурсиикомиссия ≈20%
Питание, активности и wellness пока не запущены: это ближайший резерв роста дохода на гостя без увеличения номерного фонда.
Куда объект может вырасти
Свободная земля внутри арендного контура позволяет развивать комплекс поэтапно, не меняя локацию и не повторяя путь согласований с нуля.
-
Этап 1 · сегодня12 единиц размещения
Все 12 единиц сданы и продаются, достраивать ничего не нужно. Инфраструктура и благоустройство закончены, команда работает.
- Выручка по модели
- 23–42 млн ₽/год
- Операционный результат
- 12,5–27,3 млн ₽/год
- Занято под комплексом
- ≈0,8 га
-
Этап 2 · вторая очередьУдвоение до 24 единиц
Повторение действующего состава на свободной части того же арендного контура: ещё 6 номеров и 6 домов. Локацию искать не нужно, путь согласований уже пройден однажды.
- Потенциальная выручка
- до 99,3 млн ₽/год
- Операционный результат
- до 60,8 млн ₽/год
- Целевая загрузка в расчёте
- 70 %
-
Этап 3 · развилка36 единиц или смена качества продукта
Вариант А. Третья очередь размещения на оставшейся площади.
Вариант Б. Вместо новых домов SPA, банный комплекс и ресторан: средний чек и длительность проживания растут без увеличения количества ключей.
- Выручка, вариант А
- 118–149 млн ₽/год
- Операционный результат
- 80–90 млн ₽/год
- Единиц размещения
- 36
Показатели этапов 2 и 3 рассчитаны до CAPEX и требуют согласований по дополнительным объектам.
Цена предложения
₽200 млн
В цену входит ООО с договорами аренды, 1,5 га земли, 12 единиц размещения и вся инфраструктура на участке.
Уточнить состав сделкиЧто стоит за ценой
Повторить «Айку» с нуля — это два-три года до стабильной загрузки. Сначала поиск участка и оформление аренды, потом проект и согласования, стройка, благоустройство, запуск рекламы и первый сезон почти вхолостую. Здесь всё это уже оплачено и пройдено, а дома сдаются каждую неделю.
- Постройки 2025 года, без накопленного износа
- Сформированный земельный контур с резервом под вторую очередь
- Действующая операционная модель и команда
- Подтверждённая загрузка и база повторных гостей
- Локация в сложившемся туристическом кластере Нижнего Алтая
Ограничения, о которых стоит знать заранее
Эти вопросы вам всё равно задаст ваш юрист или финансист. Отвечаем на них сразу, чтобы вы не тратили на это отдельный созвон.
Почему продаётся
Для собственников это непрофильный бизнес. База работает и приносит
деньги, но лежит в стороне от их основного дела, и управлять ею на нужном уровне
дальше они не планируют.
Короткая история
База работает с июня 2025 года. Данные одного сезона не показывают
зрелую годовую динамику бизнеса.
Молодой бренд
Узнаваемость нарабатывается, значимая часть спроса пока покупается
рекламой.
Ограниченный номерной фонд
12 единиц задают потолок выручки до запуска второй очереди.
Сервисы развиты не полностью
Питание, активности и wellness пока не запущены. Это одновременно
ограничение и ближайший резерв роста.
Сезонность
Спрос неравномерен по месяцам, в низкий сезон держится акциями
и динамическим ценообразованием.
Зависимость от агрегаторов
Около 30% бронирований приходит через площадки с комиссией.
Снижается развитием сайта и собственной базы гостей.
Посмотреть объект и обсудить сделку
Пишите или звоните собственнику напрямую: объект продаётся без посредников и комиссии. В ответ пришлём презентацию, схему земельного контура и состав сделки, дальше согласуем дату просмотра.
Скачать экономику объекта в PDF и показать её своему финансисту
Алтайский край, посёлок Катунь, Айский тракт, 5Е